Le formule per il calcolo delle indennità di esproprio

Sintesi tratta da:

IL Sole-24 Ore  -   (Autore)    Raffaele Gigante

Come si quantificano gli importi? Quando scatta la riduzione? È previsto un aumento per la cessione volontaria? Il testo unico ha riordinato le disposizioni che regolano la determinazione delle somme destinate ai proprietari espropriati distinguendo le fattispecie a seconda che le aree oggetto del provvedimento siano o no edificabili. Ecco le istruzioni per tecnici e uffici

Il testo unico ha riordinato le disposizioni legislative in tema di determinazione dell'indennità di espropriazione distinguendo le seguenti fattispecie:

Nel caso di area edificabile, l'indennità di espropriazione (Iesp) è determinata nella misura pari all'importo, diviso per due e ridotto nella misura del 40%, della somma del valore venale del bene (Vvenale) e del reddito dominicale netto (Rdn) - rivalutato ai sensi degli articoli 24 e seguenti del Dlgs 917/1986 - moltiplicato per il fattore 10

   Iesp  =   Vvenale + (Rdn x 10)    x  Superficie  x    0.60
                            2                                   
La riduzione del 40% non si applica qualora sia stato concluso l'accordo per la cessione volontaria ovvero se l'accordo non sia stato concluso per fatto non imputabile all'espropriato o perché non gli sia stata offerta l'indennità provvisoria, che, attualizzata, risulti inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva. In tal caso, l'indennità di espropriazione è pari a:

   Iesp  =    Vvenale + (Rdn x 10)    x  Superficie
                            2
Se, ad esempio, la Superficie del suolo espropriato è pari a mq 1.000 il valore venale unitario Vvenale = £/mq. 100.000 e il reddito dominicale netto rivaluto Rdn = £/mq 1.500, il valore del suolo espropriato -

senza la cessione volontaria è pari a:

  Iesp  =   100.000 + (1.500  x  10)    x   1.000  x   0.60 =  34.500.000
                              2

mentre in caso di cessione volontaria, è pari a:

   Ieep =   100.000 + (1.500  x  10)    x   1.000  = 57.500.000
                              2

Per quanto concerne i criteri e i requisiti per poter valutare l'edificabilità dell'area, è prevista l'emanazione di un decreto ad hoc da parte del ministro dei Lavori pubblici per la loro definizione, ma è stato, fin da ora, escluso il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente.
Il legislatore ha inoltre escluso la sussistenza delle possibilità legali di edificazione qualora l'area sia sottoposta a un vincolo di inedificabilità assoluta in forza:

Le fattispecie elencate, le quali escludono che l'area possa essere considerata edificabile, sono state, in passato, all'origine di contenziosi giudiziari, ritenendo gli espropriati che la presenza di costruzioni abusive, in aree poste fuori dal centro abitato, li potesse legittimare alla richiesta di un'indennità pari a quella delle aree edificabili ovvero l'assoluta irrilevanza delle previsioni degli atti di pianificazione territoriali che vietano l'edificazione, quali, ad esempio, il Ptp.
Nel caso in cui l'area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, dovrà essere riconosciuta al proprietario coltivatore diretto un'indennità aggiuntiva pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetterà al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura di espropriazione, sia stato costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, con il lavoro proprio e di quello dei suoi familiari. ·
Qualora l'esproprio interessi un'area che ospita una costruzione legittimamente edificata, l'indennità dovrà essere determinata nella misura pari al valore venale del bene. Se, invece, la costruzione sia stata realizzata in assenza della concessione edilizia o dell'autorizzazione paesistica, prevista dal decreto legislativo 490/1999 (testo unico sui beni culturali e ambientali), l'indennità dovrà essere determinata tenendo conto della sola area di sedime in base ai criteri anzi enunciati.
 

Nel caso di area non edificabile, l'indennità di espropriazione è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legalmente realizzati. Per quanto concerne il valore del suolo, esso è pari a:

        Iesp   =  VamCE   x   S

in cui VamCE è il valore agricolo medio della coltura effettivamente praticata sul suolo e S la superficie del suolo espropriato.

Qualora l'area non sia effettivamente coltivata, l'indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente praticata nella zona e dal valore dei manufatti edilizi legalmente realizzati.
Per quanto concerne il valore del suolo, esso è pari a:

        Iesp   =  VamCPZ   x     S

in cui VamCPZ è il valore agricolo medio della coltura prevalente praticata nella zona e S la superficie del suolo espropriato.

Nel caso di cessione volontaria, l'indennità come innanzi determinata sarà aumentata del 50 per cento.
Al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale dovrà essere riconosciuta un'indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.
Se si verifica, inoltre, la cessione volontaria, al proprietario dovrà essere corrisposta un'indennità di espropriazione pari al triplo dell'importo determinato in base al criterio del valore agricolo. Nei casi di cui innanzi, l'indennità dovrà essere incrementata delle somme pagate dall'espropriato per qualsiasi imposta relativa all'ultimo trasferimento del bene.

È prevista, inoltre, un'indennità aggiuntiva a favore del fittavolo, del mezzadro o del compartecipante, che, per effetto della procedura espropriativa o della cessione volontaria, abbia dovuto abbandonare in tutto o in parte l'area direttamente coltivata, da almeno un anno, prima della data in cui è stata dichiarata la pubblica utilità.
Tale indennità è pari a quella spettante al proprietario e verrà corrisposta a seguito di una dichiarazione dell' interessato e del riscontro dell'effettiva sussistenza dei relativi presupposti.

Un'ulteriore fattispecie prevista dal testo unico riguarda il risarcimento del danno per l' «utilizzazione senza titolo di un bene per scopi di interesse pubblico».
In tal caso, l'autorità che utilizza il bene immobile per scopi d'interesse pubblico, modificato in assenza del valido ed efficace provvedimento di esproprio o dichiarativo della pubblica utilità, potrà disporne l'acquisizione al suo patrimonio indisponibile, provvedendo, però, al risarcimento dei danni al proprietario.
Tale risarcimento - fatti salvi i casi in cui la legge disponga diversamente  andrà determinato:

  1. nella misura corrispondente al valore del bene utilizzato per scopi di pubblica utilità e, qualora l'occupazione abbia riguardato un suolo edificabile, sulla base delle disposizioni innanzi illustrate;

  2. con l'aggiunta degli interessi moratori, calcolati a partire dal giorno in cui il terreno sia stato occupato senza titolo.

Il testo unico detta, infine, disposizioni per la determinazione dell' indennità dovuta per l'imposizione di una servitù al titolare del bene, che non sia stato oggetto di espropriazione, che non trovano applicazione, però, nei casi di servitù disciplinate da leggi speciali, quali, ad esempio, le servitù per elettrodotto (articolo 1056 del codice civile e Rd 11 dicembre 1933 n. 1775), telefoniche (Rd I9 luglio 1941 n. 1198) e simili.

L'indennità è dovuta - anche nei casi di cessione volontaria ovvero di occupazione sine titulo qualora, dall'esecuzione dell'opera pubblica o di pubblica utilità, il fondo sia stato gravato da una servitù o abbia subito una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto dì proprietà.
Va calcolata senza tener conto del pregiudizio derivante dalla perdita di un'utilità economica cui il proprietario non abbia diritto ovvero potrà essere concordata tra le parti prima o durante la realizzazione dell'opera e delle relative misure di contenimento dei danno.
Nel concludere. si evidenzia come il riordino generale delle disposizioni relative al calcolo delle indennità operato dal legislatore abbia cancellato le diverse disposizioni frammentarie, derivanti da leggi, poi corrette nel tempo dalle sentenze della Corte costituzionale, che certamente non riproducevano un quadro organico della materia.