Secondo la Cassazione per determinare la somma si deve guardare alla situazione di diritto
CRESCE L'INDENNITA' SE PER IL PRG IL TERRENO E' EDIFICABILE
L'indennità di esproprio dipende dai piani regolatori: conta la edificabilità legale e non quella di fatto dell'immobile. L'amministrazione deve pagare di più i terreni se dichiarati edificabili negli strumenti urbanistici. Si tiene conto dell'edificabilità di fatto solo se i vincoli di inedificabilità sono scaduti o dove non ci siano norme del piano.
A risolvere la questione che ha notevoli implicazioni pratiche e ricadute economiche non indifferenti sia per le amministrazioni che per i proprietari è la Corte di cassazione, sezioni unite civili, n. 172 del 19 gennaio 2001 - 23 aprile 2001.
La suprema corte in questione in questa sua pronuncia esprime un altro principio: il concetto di edificabilità non riguarda solo il settore abitativo, ma qualsiasi trasformazione edilizia e urbanistica: anche la destinazione a parcheggio implica che l'area sia edificabile e per tanto l'indennità conseguentemente crescerà. Il punto in discussione riguarda il concetto di edificabilità di cui all'art. 5 bis L.359/1992.
Sul primo punto si rammenta che l'art. 5 bis citato prevede, al suo comma terzo, al fine della valutazione della edificabilità delle aree che <<si devono considerare le possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento della apposizione del vincolo preordinato all'esproprio>>. Che cosa significa l'espressione possibilità legali effettive? La sentenza spiega che la questione della opzione tra edificabilità legale (corrrelata alle previsioni di legge e/o degli strumenti urbanistici) ed edificabilità di fatto (ricavabile dalle obiettive qualità e caratteristiche dell'area, ubicazione, accessibilità ecc.) ha avuto in giurisprudenza tre differenti soluzioni: alternatività (basta l'edificabilità di fatto); cumulatività (occorre la verifica sia della edificabilità legale sia di fatto); prevalenza o sufficienza dell'edificabililtà legale. La trilogia degli orientamenti ha rappresentato anche uno sviluppo storico della giurisprudenza e le sentenze più recenti hanno sostenuto che l'edificabillità di un'area vada ritenuta per il solo fatto che essa risulti tale in base alle previsioni urbanistiche, indipendentemente da ogni valutazione circa la cosiddetta edificabilità di fatto: eventuali cause di riduzione o esclusione delle possibilità effettive di edificazione non trasformano il terreno edificabile in un terreno agricolo, ma incidendo sulla sua concreta utilizzazione e quindi sul valore di mercato dell'immobile, assumono influenza solo in parte di liquidazione della indennità di espropriazione, in applicazione dei criteri, comunque, stabiliti per le aree edificabili.
Le sezioni unite hanno ritenuto più corretto proprio questa ultima tesi. L'orientamento dell'edificabilità di fatto, riconosce la cassazione, aveva il merito di escludere possibili arbitri e disparità anche ad opera delle amministrazioni (non si vanno a vedere solo le norme del prg, ma anche le caratteristiche strutturali del terreno), ma contrasta con la legge 359/92, con la sua formulazione letterale e con la sua ratio. L'art.5-bis della legge359 ha introdotto, si legge nella sentenza un sistema semplificato di liquidazione dell'indennizzo di esproprio distinguendo suoli <<edificabili>> e suoli <<agricoli>> . Questo sistema, dice la Cassazione, esclude terze ipotesi, come per esempio le aree agricole suscettibili di utilizzazioni non meramente agricole. Se così è, allora le sezioni unite approvano solo criteri di distinzione oggettivi e verificabili e non legati a valutazioni opinabili e cioè ai criteri definiti solo dalla classificazione urbanistica. Le scelte si fanno dunque al momento di redazione del piano regolatore e non di fronte al caso concreto delle singole espropriazioni. IL ruolo autonomo dell'edificabilità di fatto inoltre è in grado di eliminare il paradosso per cui una costruzione abusiva in zona agricola trasformi il terreno in edificabile ai fini dell'indennità di esproprio. La norma comunque parla anche di possibilità effettive di edificazione. Ciò fa perché ha in mente due situazioni: se c'è il prg a quello si deve guardare, ma se non c'è allora occorre guardare gli indici di fatto. L'indennità si calcola con l'edificabilità di fatto nelle aree dei comuni, sprovvisti di piano e situate fuori del perimetro del centro abitato; nel caso dell'eventuale intervenuta decadenza di vincoli provvisori di inedificabilità. Se scade il vincolo si deve andare a verificare la sussistenza della reale vocazione edificatoria dell'area.
Altro possibile rilievo dell'edificabilità di fatto è quello integrativo agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell'area espropriata, incidente sul calcolo dell'indennizzo (non per trattare una zona edificabile del prg come agricola, ma solo per quantidicarne il valore economico). Ai fini della edificabilità non conta, poi, solo l'uso abitativo, ma anche le destinazioni di zona a parcheggio: tali destinazioni a infrastrutture non escludendo la vocazione edificatoria e pertanto il valore dell'indennità cresce. L'edificabilità non si identifica né si esaurisce in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo.